Методика массовой оценки недвижимости, разработанная специалистами МУП "БТИ", г. Таганрог

1. Участие специалистов МУП "БТИ" г.Таганрога в работах по массовой оценке недвижимости для налогообложения.

В рамках проведенного в сентябре - декабре 1997 г. в г. Таганроге пилот - проекта программы "TASIS" по массовой оценке недвижимости для целей налогообложения специалистами - оценщиками Муниципального предприятия "БТИ" была разработана методика массовой оценки недвижимости. Она опиралась на имеющуюся в МУП "БТИ" абсолютно полную электронную базу данных по всем строениям и сооружениям, расположенным на территории г. Таганрога и прилегающих районах. Проведенный в ходе пилот - проекта анализ выявил достоверность этой базы данных на 90 и более %. Кроме того, методика МУП "БТИ" г. Таганрога была представлена на рецензию консультантам пилот- проекта из Российского общества оценщиков и получила хороший отзыв специалистов.

Для проверки возможности применения на практике методики массовой оценки недвижимости, предлагаемой Муниципальным предприятием "БТИ", отладки данной методики, специалистам МУП "БТИ" было предложено отработать данную методику на некотором ограниченном массиве домовладений. Цель проведения этих работ - определить, насколько данная методика может быть применима в условиях нашего города, выявить недостатки данной методики и, по возможности их устранить.

Для отработки данной методики специалистами БТИ был выбран небольшой массив домовладений. Данный массив был выбран исходя из того, что он входит в районы, обследуемые в рамках пилот-проекта программы TACIS, определенные Постановлением Главы Администрации г. Таганрога © 2926 от 19.09.1997 г., и в этом массиве имеет место, с некоторой степенью допущения, типичность строений, приблизительно одно и то же время застройки, наличие проходящих коммуникаций и т.д.

Методика массовой оценки недвижимости должна учитывать отличие в стоимости зданий и сооружений, имеющих различные конструктивные элементы, имеющих различное качество, и конечно, должна быть возможность применения данной методики для массовой оценки домовладений в других районах города.

В рамках данной методики было необходимо определить коэффициенты перехода от действительной инвентаризационной стоимости каждого строения и сооружения, расположенного в домовладении, в зависимости от их конструктивных особенностей, к рыночным ценам на недвижимость, реально сложившимся на настоящее время в данном районе г. Таганрога.

Качество информации в электронной базе Муниципального предприятия "БТИ" и возможность привлечения специалистов МУП "БТИ" к работам по массовой оценке недвижимости г. Таганрога для налогообложения объясняются следующими факторами:

• хорошей организацией работы предприятия в целом;
• развитием перспективных направлений и новых видов деятельности;
• внедрением автоматизированной системы сбора, анализа и обработки данных по всем видам недвижимости г. Таганрога;
• постоянное обучение сотрудников в следующих областях: оценка недвижимости, электронно-вычислительные системы, строительство, экономика и право.

2. Краткое описание предлагаемой методики.

• Настоящая методика предполагает применение расчетных рыночных коэффициентов по отношению к инвентаризационной оценки недвижимости.
• Расчет переходных рыночных коэффициентов производится методом сравнительного анализа данных по рыночной стоимости недвижимости в городе, с учетом типов и видов строений. Таким же методом рассчитываются коэффициенты зонирования.
• Учитывая то, что, как правило, в одном домовладении собственниками строений являются несколько физических лиц, это обязывает производить оценку каждого основного строения в отдельности. При определении собственниками порядка пользования, в установленном Законодательством порядке, каждый собственник будет уплачивать налог исходя из своей доли в домовладении, с учетом конкретных строений (литеров).
• Необходимо определять не только стоимость всех зданий, но и стоимость всех строений, сооружений, находящихся в домовладении.

Для определения рыночной стоимости домовладений в выбранном массиве, использовались данные Отдела МУП "БТИ" по работе с недвижимостью. Фонда имущества, сведения риэлторских фирм г. Таганрога.

На основании данных по всем строениям и сооружениям в выбранном массиве, с учетом их технического состояния, специалистами МУП "БТИ" методом сравнительного анализа продаж были определены рыночные стоимости рассматриваемых домовладений. При этом учитывались основные конструктивные элементы зданий и сооружений, их качество, которое в определенной степени коррелируется с величиной физического износа, которая устанавливается техником БТИ при каждой инвентаризации домовладения.

Данная оценка, по нашему мнению, соответствует требованиям, предъявляемым к методике, и может быть применима в качестве основы для выработки соответствующих переходных рыночных коэффициентов (К.рын.). Для определения переходных коэффициентов К.рын. были проанализированы полученные предположительные рыночные стоимости домовладений.

Результаты проведенного анализа оформлены в виде таблицы переходных коэффициентов К.рын, которые можно будет использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости.

Дальнейшее использование полученных коэффициентов К.рын. представляется следующим образом:

По каждому конкретному домовладению берется действительная инвентаризационная стоимость каждого инвентарного объекта и умножается на соответствующий коэффициент. Эта процедура повторяется для всех строений и сооружений данного домовладения. В результате мы имеем предположительные рыночные стоимости по каждому, отдельно взятому зданию, строению и сооружению, расположенному на данном земельном участке. Сложив полученные стоимости, получим предположительную рыночную стоимость данного домовладения, к которым нужно прибавить стоимость земельного участка.

Реализация представленного алгоритма с использованием существующей электронной сети МУП "БТИ" с созданной, постоянно пополняемой электронной базой данных не представляет сложности. Достаточно ввести таблицу коэффициентов К.рын., задать требуемую идентификацию инвентарных объектов для определения, какой именно коэффициент из таблицы коэффициентов К.рын. должна выбрать электронная машина для каждого конкретного объекта. После этого необходимо организовать суммирование полученных результатов.

Как показало пробное применение предлагаемой методики на ограниченном массиве домовладений, расположенных в одной зоне градостроительной стоимости, данная методика позволяет с достаточно большой степенью вероятности прогнозировать действительную рыночную стоимость частных домовладений, для возможного использования её в целях налогообложения.

Отличительные особенности методики, предлагаемой Муниципальным предприятием "БТИ":

• Рыночная стоимость домовладений, полученная с использованием данной методики, достаточно точно отражает рыночные дены на данный вид недвижимости в исследуемой зоне г. Таганрога.
• Таким образом может быть определена рыночная стоимость домовладений в любой из 18 зон г. Таганрога, для чего могут быть использованы коэффициенты зонирования, выведенные специалистом - оценщиком, которые учитывают отличия в стоимости на недвижимость в различных зонах города, зависящие от престижности района, наличия инфраструктуры, других факторов. При этом кодирование такого фактора, как местоположение, будет производиться на основе зон градостроительной ценности, разработанной специалистами БКТ г. Таганрога.
• Аналогично может быть определена с достаточно большой точностью рыночная стоимость квартир в многоквартирных домах, квартир гостиничного типа, квартир жактовского типа и т.д., при помощи выведенных аналогично рассматриваемому примеру соответствующих таблиц коэффициентов К.рын. для различных типов квартир в различных домах. Таким образом, используя данную методику, можно определить рыночную стоимость практически для любого конкретного объекта недвижимости ( частного домовладения, квартиры, квартиры гостиничного типа, жакта и т.д.) в любом районе г. Таганрога.
• Используя хранящуюся в базе данных БТИ информацию о правах собственников на недвижимость ( доли, в которых они владеют недвижимостью ), можно легко определить, с какой суммы необходимо платить налог на недвижимость каждому конкретному собственнику.
• Достаточно быстрая реализация данного метода, при необходимости, в масштабах всего города, с использованием широких возможностей Муниципального предприятия "БТИ" г. Таганрога, как технических, так и наличия квалифицированных специалистов в области рыночной оценки недвижимости.

3. Предложения МУЛ "БТИ" по проведению дальнейших этапов проекта "TACIS".

• При массовой оценке недвижимого имущества для налогообложения принять за основу методику МУП "БТИ" (с последующей доработкой), разработанную в ходе проведения первого этапа проекта "TACIS", основанной на пересчете электронной базы данных силами специалистов - оценщиков БТИ, как самую логичную, самую дешевую и достаточно легко реализуемую с использованием вычислительной техники МУП "БТИ".
• К работам по массовой оценке привлекать специалистов МУЛ "БТИ", Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, БКТ и Южнороссийского Кадастрового центра.
• Электронную базу данных МУП "БТИ" для проведения работ по массовой оценке земельных участков и объектов недвижимости передавать кому-либо совершенно не целесообразно. Гораздо разумнее объединить усилия перечисленных в п. 2 структур, и пересчет базы данных производить на месте, в МУП "БТИ".
• МУП "БТИ" располагает достаточно большим количеством специалистов для реализации столь емкой программы по массовой оценке, действительно прошедших обучение в Российском обществе оценщиков, имеющих соответствующие сертификаты РОО, являющихся Действительными членами РОО, что позволяет на высокопрофессиональном уровне решать задачи массовой оценки.

Исходя из вышеизложенного, в целях более профессионального и наиболее экономичного проведения работ по массовой оценке недвижимости, эту работу целесообразно проводить силами специалистов Муниципального предприятия "БТИ" г. Таганрога.

4. Заключение.

В 1998 году Муниципальное унитарное предприятие "БТИ" г. Таганрога было внесено Российским обществом оценщиков в "Реестр оценочных фирм России", который является ежегодным и направляется в Правительство РФ, местные администрации субъектов федерации, банки, местные лицензионные органы, региональные советы по оценке, регистрационные палаты и т.д.

Муниципальное предприятие "БТИ" является единственным предприятием, занимающимся оценкой имущества, представляющим в Реестре город Таганрог. Этот факт, безусловно, говорит о признании Российским обществом оценщиков, а также Президентом РОО Артеменковым Игорем Львовичем, большого вклада МУП "БТИ" г. Таганрога в развитие оценочной деятельности на юге России.

Скиба А.Е. Материалы 1 региональной конференции проблемы муниципального управления и современные технологии автоматизации объектов городской инфраструктуры